Powodów takiego stanu rzeczy było kilka – skala inwestycji infrastrukturalnych, niedobór pracowników, rosnące ceny materiałów budowlanych. Ceny wzrosły praktycznie na każdym etapie budowy. Co to oznacza dla przeciętnego inwestora i jakie są perspektywy na rok 2019?

Standardowy dom kosztuje ponad 20 tysięcy więcej niż przed rokiem

Kalkulatory Budowlane co roku publikują nową wycenę kosztów budowy trzech modelowych domów do stanu deweloperskiego. W poprzednich latach średnie wzrosty cen rok do roku nie przekraczały 5%. W 2018 sytuacja się zmieniła, a ceny poszły w górę od 8.3% do 9.3%. Przekładając te dane na liczby za domy trzeba zapłacić:

• 22 tys. zł więcej w przypadku domu parterowego o pow. 100 m2 (wzrost o 9.3%)

• 23 tys. zł więcej w przypadku domu z poddaszem użytkowym o pow. 140 m2 (wzrost o 8.3%)

• 30 tys. zł więcej w przypadku domu piętrowego z piwnicą o pow. 195 m2 (wzrost o 9.1%)

Różnice procentowe wynikają z innego rozłożenia struktury kosztów w poszczególnych typach domów.

Ceny najbardziej rosły w dużych miastach i kilku najważniejszych województwach (mazowieckie, śląskie, małopolskie, wielkopolskie). Aby poznać wzrosty cen w konkretnym regionie warto sprawdzić szczegółowe zestawienie cen usług dla ponad 160 miast w całej Polsce na tej stronie - kb.pl/porady/cennik-robot-budowlanych-w-roznych-regionach-polski/ lub obliczyć na kalkulatorze kosztów budowy domu.

Brak rąk do pracy głównym winowajcą galopujących cen?

Odpływ pracowników na zachód Europy branża budowlana doświadczyła chyba najsilniej w całej Polskiej gospodarce. Przez długi czas sytuację ratowało ściąganie pracowników z Europy Wschodniej, głównie z Ukrainy, ale nawet pomimo tysięcy pracowników z tamtego regionu niedobory fachowców w polskiej branży budowlanej szacuje się na co najmniej 100 000 osób. Pracodawcy coraz częściej zamiast na Ukrainę sięgają do innych krajów – na Białoruś, do Mołdawii, czy nawet tak egzotycznych kierunków jak Uzbekistan.

Niestety ta sytuacja przekłada się na inwestorów indywidualnych w naszym kraju. O ile można zaoszczędzić na materiałach budowlanych, korzystając z okresowych obniżek cen czy też promocji, to wynegocjowanie lepszych cen na usługi budowlane w okresie boomu jest praktycznie niemożliwe. Jedynym wyjściem będzie wykonanie części prac samodzielnie. Im mniejszy udział własny inwestora tym koszt budowy domu będzie większy. Sprawdza się również system gospodarczy, czyli samodzielne zarządzanie procesem doboru ekip budowlanych do każdego etapu inwestycji. Zlecenie tego głównemu wykonawcy to kolejne procenty do ceny.

Brak rąk do pracy i wynikająca z tego presja na wzrost wynagrodzeń powoduje, że rosną ceny usług budowlanych. Branża budowlana odnotowuje tak duże braki w ilości wykwalifikowanych pracowników wiele firm budowlanych może upaść. Na rynku pracy brak głównie tynkarzy, cieśli, murarzy, zbrojarzy, dociepleniowców i operatorów sprzętu. Zdaniem specjalistów brak rąk do pracy wynika z przejście większości wykwalifikowanych pracowników do wykończeniówki.

Ceny materiałów budowlanych również rosną

Drugim elementem wpływającym na łączne koszty budowy domu są ceny materiałów budowlanych. W 2018 roku ceny wzrosły od 3% do nawet 30%. W roku 2019 można się spodziewać utrzymania tej tendencji z uwagi na dużą liczbę rozpoczętych inwestycji i rosnący popyt. A buduje się coraz więcej i z roku na rok Główny Urząd Nadzoru Budowlanego wydaje coraz więcej pozwoleń na budowę.

Największy wzrost cen, bo o blisko 33% dotyczy materiałów drewnianych i płyt OSB. Ceny izolacji termicznych wzrosły o około 14%. Za materiały do budowy ścian i kominów zapłacimy o około 12% więcej. W 2018 ceny wapna i cementu wzrosły o 3.7%. Pozytywne informacje można jednak znaleźć patrząc na ceny materiałów wykończeniowych i wyposażenia. Średnie ceny farb, płytek, wykładzin i innych elementów wykończenia i wyposażenia mieszkania wzrosły o nieco ponad 1%. Wynika to ze stabilnego popytu i dużej konkurencji pomiędzy największymi podmiotami w branży.

Czy mamy jakieś alternatywy?

Z uwagi na rosnące ceny zarówno materiałów, jak i usług budowlanych coraz większą popularność zdobywają alternatywne technologie budowy. To co jeszcze 10 lat temu na polskim, tradycyjnym rynku wydawało się nierealne w ostatnich latach stało się rzeczywistością. Coraz więcej klientów zamiast tradycyjnej technologii murowanej wybiera te alternatywne. Najpopularniejsze są domy oparte na szkielecie drewnianym, popularność zyskują też domy z keramzytu. Mają jedną wspólną cechę – są prefabrykowane. Ich elementy są produkowane w specjalnych fabrykach i przewożone na miejsce budowy. Tam sprawna ekipa budowlana składa dom z gotowych elementów w ciągu 2-3 tygodni. Pozostaje nam wykończenie wnętrza i przeprowadzka.

Oczywiście w praktyce budowa nie trwa 2-3 tygodnie. Prefabrykowany dom musi powstać na wybudowanej wcześniej płycie fundamentowej, a budynek (najczęściej w stanie deweloperskim) trzeba jeszcze wykończyć i wyposażyć. W praktyce średni czas od wbicia w ziemię pierwszej łopaty do przeprowadzki wyniesie 3-6 miesięcy, a włączając w to formalności, wybór projektu, pozwolenia i czas oczekiwania na produkcję – 12 miesięcy.

Plusem takiego rozwiązania jest zarówno stosunkowo atrakcyjna cena, jak również profesjonalizm sprawdzonej firmy. Zamawiając dom prefabrykowany wraz z montażem w dużej, uznanej firmie mamy pewność, że zarówno jakość wykonania samych materiałów, jak również ich montażu będzie na najwyższym poziomie. Co więcej, praktycznie wszystkie tego typu domy charakteryzują się wysoką energooszczędnością.

To, co w przypadku sprawdzonych firm jest zaletą, w przypadku wyboru złej firmy jest największą wadą. Źle zaprojektowany, wyprodukowany i zmontowany dom szkieletowy to koszmar dla jego użytkownika. Źle sparowane elementy tworzą mostki cieplne, nieodpowiednia izolacja termiczna podnosi koszty utrzymania domu, a słaba izolacja akustyczna może sprawić, że usłyszymy każdy krok na poddaszu.

Czego inwestorzy mogą się spodziewać w 2019 roku?

Początek nowego roku na pewno będzie stał pod znakiem kontynuacji zeszłorocznego trendu i wzrostów cen. Liczba rozpoczętych inwestycji jest tak duża, że niedobory pracowników jeszcze bardziej się pogłębią.

Wydaje się jednak, że rynek zaczyna się przegrzewać i niedługim czasie może nastąpić przełom. Ceny wzrosną do poziomów nieakceptowalnych przez inwestorów, pojawią się upadłości dużych firm spowodowanych podpisanymi kilka lat temu i nierewaloryzowanymi kontraktami. To może doprowadzić do gwałtownego spadku popytu na rynku i w efekcie do zatrzymania, lub nawet delikatnych spadków cen.

Trudno jednak stwierdzić, czy wydarzy się to już w bieżącym roku, czy dopiero w 2020. Na razie ceny rosną, buduje się coraz więcej i coraz drożej a zwykli inwestorzy zastanawiają się, gdzie jest sufit.